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报告要点：
· 融资概况：10月单月融资规模同比增长，信用债发行规模增长
· 融资利率：整体融资成本下降
· 企业发行动态：招商蛇口发行额度最高，苏高新融资成本最低
· 资本市场动态：华侨城、大悦城（000031）、越秀地产等获取新增资金，金科股份获重整投资人提供2.5亿借款
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融资概况：10月单月融资规模同比增长，信用债发行规模增长
中指研究院监测，2025年10月房地产行业债券融资总额为512.4亿元，同比增长76.9%。受上年同期低基数影响，本月房企债券融资总额大幅增长，上年同期仅为289.7亿元。从融资结构来看，房地产行业信用债融资327.0亿元，同比增长50.7%，占比63.8%；海外债融资28.5亿元，占比5.6%；ABS融资157.0亿元，同比增长115.8%，占比30.6%。债券融资平均利率为2.56%，同比下降0.42个百分点，环比下降0.13个百分点。
数据来源：
2025年1-10月，房地产企业债券融资总额为4882.4亿元，同比增加8.6%。从融资结构来看，房地产行业信用债融资2939.8亿元，同比微增3.3%，占比60.2%；海外债融资97.2亿元，同比增长45.1%，占比2.0%；ABS融资1845.3亿元，同比增长16.7%，占比37.8%。分所有制性质来看，央企信用债发行金额同比增长超三成，带动行业信用债融资规模小幅增长。
10月信用债发行同比增长，发债房企主要为央国企，本月招商蛇口（001979）、中海、保利发展（600048）等发行总额超30亿元，华润、信达、首开、苏高新等信用债发行金额超20亿元。本月民企如滨江、卓越等成功发行信用债，合计金额约12.4亿元；债券期限较长，滨江、卓越发行债券分别为2年期和5年期，长期资金流入有助于企业延长债务期限结构。本月信用债发行期限较长，以1-3年期和3年以上债券为主，平均发行年限为3.98年，较上月延长0.33年。
ABS发行规模为157.0亿元，同比显著增长，主要是上年同期基数较低，上年同期ABS发行规模不足百亿。其中，类REITs是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达36.8%；其次是CMBS/CMBN，占比31.4%；供应链ABS占比为27.1%。10月31日，华夏中海商业REIT在深圳证券交易所成功上市。华夏中海商业REIT底层资产以收购盘活模式落地，底层资产佛山映月湖环宇城是中海2020年收购获得，经过中海的业态重组、品牌焕新、场景再造，出租率从2020年末的约81%提升至2025年3月末的约98%，为盘活存量商业资产提供了可复制、可推广的典型样本，助力市场扩容。中海通过华夏中海商业REIT也打通了资管发展链条，此前，华润、招商、金茂、印力、大悦城等房企均已在国内实现公募REITs发行，房地产企业发展经营性业务、构建房地产发展新模式迈出了重要一步。
融资利率：整体融资成本下降
从融资利率来看，本月债券融资平均利率为2.56%，同比下降0.42个百分点，环比下降0.13个百分点，债券融资平均利率同环比均下降。其中，信用债平均利率为2.36%，同比下降0.56个百分点，与上月持平；海外债平均利率为3.3%；ABS平均利率为2.82%，同比下降0.31个百分点，环比上升0.14个百分点。
企业融资动态：招商蛇口发行额度最高，苏高新融资成本最低
从典型房企债券发行来看，本月招商蛇口发行金额最高，达45亿元；苏高新融资成本最低，为1.84%。
表：典型企业2025年10月信用债发行统计
备注：规模单位为亿元，利率单位为%
数据来源：
资本市场动态：华侨城、大悦城、越秀地产等获取新增资金，金科股份获重整投资人提供2.5亿借款
10月，重点房企披露了新增融资，其中，华侨城集团发行20亿超短期融资券；大悦城地产与一组金融机构签署1.5亿美元定期贷款授信；信达地产（600657）完成发行2025年第二期公司债，规模24亿元；越秀地产拟发行3年期人民币绿色债券。多家房企披露了债务重组最新进展，融创、花样年境外债重组方案获75%以上债权人通过，旭辉、碧桂园继续推进境外债重组。南国置业拟向控股股东出售地产开发及租赁主业资产。金科重整方案执行进展较为顺利，完成董事会换届改选，获重整投资人提供2.5亿借款。
表：近期重点房企资本市场动态
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